20240827 부동산거래 전자계약 (feat. 해외체류)

해외체류시 부동산거래를 진행해야 할 경우
일반적인 방법은
해외체류자가 영사관에서 영사의 공증을 받은 위임장을 국제우편으로 한국으로 보내서 그 위임장의 대리인이 거래를 대신한다고 합니다.

이건 샌프란시스코 영사관전용인데
각 영사관마다 양식이 있을 수도 있구요.

일단, 제가 알기론 본인 아니고 대리로 부동산 계약을 할시에
1. 위임장1부.(임대차관련계약및전반의 모든 권한을 위임하는 내용으로 자유양식)
2. 인감증명서 1부.(위임장에 인감을 찍어서 그 위임장이 권위(?)를 갖도록 그리고 계약시 계약자 본인의 인감을 대리인이 찍어 주기때문에 그거 증명용)
3. 본인 신분증과 도장(인감도장 아니여도가능)
4. 대리인 신분증과 도장
이렇게 하는 것으로 알고 있는데 추가로 인감증명서가 발급될때, 2가지 조건으로 발급 된다고 합니다.
본인 발급 받는거 그리고 대리로 발급 받는거...
저는 인감증명서가 대리 발급이 많이 까다로와져서
일단 대리로 인감증명서를 발급 받으면 그것으로도 인정되는줄 알았더니만
일단 부동산계약 원칙이 본인이 직접 발급 받은 인감증명서를 대리인에게 위임장과 첨부 했을때만 가능하다 하더라구요.

그래서 가끔 또 검색해보면 이렇게 인감증명서발급용 위임장도 영사공증받아서 위임장과 함께 2장을 보내시는 분도 계시는 듯 한데요.

이렇게 해외에서 대리로 인감증명서를 발급하면 그건...가능한건지 좀 궁금해 졌는데
보통 해외체류시 첫번째 위임장이 영사공증된 경우 임대차 모든 거래를 진행 할 수 있어서
위임내용에 건물 소재지 명확히 밝히고 임대차에 관한 계약및 모든 업무를 위임한다는 내용으로 구체적으로 작성하고 영사공증을 받으면 1장의 위임장으로 대리인이 임대차 부동산거래를 바로 할 수 있다고 합니다. 대부분 대리인이 가족인 경우가 많기때문에 생략이 되는건지..
부동산 위임장 양식이 정해진 것이 없는 거처럼 저도 현재 제가 거래하는 부동산에서 관례처럼 처리하는 내용으로 알려드렸는데요.

그러기 때문에 부동산거래 전자계약이 굉장히 큰 의미를 가질수 있어요. 국토교통부가 보증하는 정식 계약이기 때문이죠.

영사관의 영사인증 절차가 말로 표현하면 영사 앞에서 준비해간 서류에 자필로 사인만 하면 된다고 하는데 말처럼 그리 간단한지는 않습니다.
여긴 미국이거든요 ㅠㅠ

여윽시, 미국이라 일단 방문 예약부터 해야 합니다.
내가 원하는 시간은 역시나 하루 이틀뒤는 없죠.  암요...ㅠㅠ 보통 일주일? 정도는 더 걸릴 수도요.
(위임장 공증은 다들 급하셔서 일단 영사관 오픈에 맞춰 예약없이 가신다고 소곤소곤.)

추가로 현재 애들이 개학을 했거든요 ㅠㅠ 각각 다른 2곳의 학교에  각기 다른 시간표에 맞춰서 픽드랍하는데 애들 학교 등하교 시간 4개와 영사관까지 운전해서 가는 시간과 영사관에서 얼마나 시간이 걸릴지 까지 시뮬레이션 해봐야 일단 예약시간의 언저리가 나옵니다.

제 기준 영사관 방문예약을 아침 10시정도하면
애들 아침에 태워다 주고 끝나는 8시30분쯤 바로 출발해서
1시간 거리니...어찌 어찌 찾아가면 10시까진 도착할듯 하고요.
영사관에서 서류을 이미 작성했고 영사앞에서 사인만 하면 되는 절차라고 하니 대부분 빨리끝난다고 하시지만...미국에서는 믿을 수가 없죠...
최대2시간 잡고 일단 1시안에는 끝나면 다시 3시부터 시작되는 하교를 할 수 있겠구나 싶어서
10시 예약을 잡을려고 들어가니 최대로 빠른게 2주뒤던데... 받아서 또 우편(페덱스)으로 보낼려면 돈도 한 13만원 든다 그러고요.
정말 너무 피가 말리는 느낌이라서
제가 부동산에 간곡히 요청을 드렸어요.

부동산 전자계약 좀 부탁드린다고요.
처음에 좀 안된다고 부동산 전자계약을 할려면  본인도 새로 공인인증서도 받아야 하고 좀 꺼려 하시더라구요.
그래서 일단 최대한 영사공증 위임장을 최후의 수단으로 하고
제가 남겨두었던 위임장과 대리발급인감증명서로 해볼려고 하니 대리발급이라 곤란하다하시는 거예요.
저의집에 중개사가 임대/임차 따로였거든요.

이게 그래도 좀 일이 이루어 질려면 임대인인 제가 세입자문제 생겼을때 제가 주도해서 부동산에 연락해서 세입자를 새로 구해야된다 그려면서 시작부터 임대조건을 전자계약 가능해야 한다는 조건을 달았어야 했는데
제가 세입자가 신경쓰지 않게 본인이 다 처리 하겠다 해서 무심결에 알겠다 하면서 부동산과 상의 부탁드린다는 말만 남겼었는데
이때, 정확하게 어떤 부동산인지 지정해주고  전자계약을 원한다는 조건을 선제시 했어야
좀더 진행이 매끄러웠을텐데. 저는 그러질 못해서 진짜 중간에 너무 꼬일 뻔한 상황이 되어 버렸죠.

다행이 중개사2분 그리고 세입자까지 부동산 전자계약에 동의해 주셔서 진행하게 되었어요.

일단 임대인쪽 공인중개사가 서류를 전자로 작성해주면 임대/임차인 2명의 공인중개사도 전자서명하고 거래당사자인 임대인과 임차인도
전자서명을 하면 거래가 성사되는 방식이예요.

거래당사자의 경우 본인 확인을 위해 휴대폰인증 또는 공인인증서 인증을 해야 하구요.
휴대폰에 이 앱을 설치해서 진행했어요.

미국 앱스토어에서는 검색이 안되니,
한국에서 다운설치 하고 오시길 추천드려요.
구글 계정을 미국 한국으로 두가지 가지고 계실경우 한국계정으로 접속하시면 다운 받으실 수 있을꺼예요.

중개사분이 계약서를 작성해 주시면 카카오톡으로 거래당사자 2인과 중개사 서명요청 알림이 와요.

거래당사자 서명시 휴대폰이나 공인인증서로 로그인 하는 것 말고도 신분증을 사진으로 찍어서 계약서 한켠에 업로드 하여야 하더라구요.

모든 서명이 끝나면 계약이 확정되고 자동으로 확정일자 신고도 자동처리됩니다.

거래 계약서를 따로 출력하지 않아도 되고
전자로 보관되어 있어 찾아보기나 보관에 용이한거 같아요.

해외체류시 부동산거래를 이렇게 전자계약으로 많이 하게되면 이제 이게 관례가 되고
해외체류자가 조금은 편히 부동산거래를 하게 될꺼라고 생각합니다.